Beim Kauf eines Hauses freuen sich Ehepartner auf die künftige gemeinsame Lebenszeit. Nur wenige bedenken bereits beim Kauf der Immobilie die Folgen einer etwaigen Scheidung. Obwohl ein Ehevertrag späteren Streitigkeiten vorbeugen könnte, wird hiervon häufig kein Gebrauch gemacht.

Streitigkeiten „ums Haus“ sind bei einer Scheidung daher oftmals vorprogrammiert. Denn eine Immobilie kann nicht wie ein Geldanspruch „mal eben so“ geteilt bzw. ausbezahlt werden. Man kann dann das Grundstück verkaufen, einen Ehepartner ausbezahlen oder die Immobilie z. B. auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Eine weitere Möglichkeit stellt die Realteilung dar. Im folgenden Beitrag erläutern wir, wie diese funktioniert und wann sie empfehlenswert ist.

  1. Was versteht man unter Realteilung bei Scheidung
  2. Aus eins mach zwei: Teilung eines Grundstücks
  3. Abgrenzung der Realteilung zur ideellen Teilung
  4. Vor- und Nachteile der Realteilung
  5. Welche Aufteilung ist möglich?
  6. Voraussetzungen der Realteilung
  7. Ist auch die Realteilung einer Eigentumswohnung möglich?
  8. Letzter Ausweg: Teilungsversteigerung
  9. Fazit

1. Was versteht man unter Realteilung bei Scheidung

Bei einer Realteilung im Falle einer Scheidung wird ein Grundstück oder ein Haus in zwei Einheiten aufgeteilt. Die Eheleute werden von Gesamteigentümern des ganzen Hauses zu Alleineigentümern der jeweiligen Einheit. Diese Einheiten müssen über zwei separate Eingänge verfügen, sodass sie vollständig voneinander abgeschlossen bzw. abgetrennt sind.

Die Realteilung hat den Vorteil, dass die getrennten Ehegatten über ihre jeweiligen Grundstücks- oder Wohneinheiten selbstständig und ohne Zustimmung des anderen verfügen können. Die Realteilung ermöglicht es den getrenntlebenden bzw. geschiedenen Eheleute also, das Haus bzw. Grundstück trotz ihrer Scheidung zu erhalten. Da das Eigentum infolge der Realteilung in zwei baulich abgeschlossene Grundstücks- oder Wohneinheiten aufgeteilt wird, können nach der Scheidung beide Partner dort unabhängig voneinander weiter wohnen. Alternativ kann jeder – ohne Zustimmung des anderen – seinen Teil weiterverkaufen oder vermieten.

2. Aus eins mach zwei: Teilung eines Grundstücks

Bei der Realteilung eines gemeinsamen Grundstücks der getrennten Ehepartner muss zunächst geklärt werden, ob eine Teilung überhaupt möglich und sinnvoll ist. Zwar lässt sich ein Grundstück grundsätzlich in mehrere Grundstücke aufteilen. Mit der Realteilung wird jeder Ehepartner Alleineigentümer seines Grundstücks und kann mit diesem Grundbesitz frei verfahren.

Allerdings sollte vorab im Bebauungsplan geprüft werden, ob und inwiefern eine Bebauung des Grundstücks nach der Teilung tatsächlich möglich ist. Ist das Grundstück aufgrund der Bauvorschriften nicht teilbar, kann es ggf. nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geteilt werden. Denkbar ist auch, dass an nicht teilbaren Flächen ein Miteigentumsanteil erworben wird, mit der Möglichkeit von Sondernutzungsrechten und Sondereigentum.

3. Abgrenzung der Realteilung zur ideellen Teilung

Die reale Aufteilung eines Grundstücks oder einer Immobilie ist von einer sogenannten ideellen Teilung zu unterscheiden. Während das Eigentum bei der Realteilung mit neuen Grundstücksgrenzen und eigenen Zufahrten sichtbar in zwei Einheiten separiert wird, wird eine ideelle Teilung nach außen nicht unbedingt erkennbar.

Die ehemaligen Ehepartner bilden eine Eigentümergemeinschaft. Beiden gehört das Grundstück gemeinsam.

Die Miteigentumsanteile der beiden Eigentümer werden in das Grundbuch eingetragen, das Grundstück bleibt aber als einheitlicher Grundbesitz erhalten. Dagegen werden durch die Realteilung mehrere rechtlich selbstständige Grundstücksteile geschaffen, die im Grundbuch auch eigene Grundbuchblätter erhalten.

Eine ideelle Teilung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Grundstück aufgrund von Bauvorschriften oder Vorgaben des Bebauungsplans nicht real geteilt werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die reale Teilung zu Grundstücksflächen führen würde, die unter den vom Bebauungsplan vorgeschriebenen Mindestgrößen für Baugrundstücke liegen.

Ein weiterer Grund für eine ideelle Teilung kann schlicht der sein, dass die Eheleute Kosten für die Vermessung und Realteilung vermeiden wollen.

Das auf dem Grundstück stehende Gebäude kann zwar auch bei der ideellen Teilung in verschiedene Einheiten unterteilt werden. Jedoch sind die beiden Miteigentümer gleichermaßen verantwortlich für das gesamte Grundstück und für dessen Verwaltung, einschließlich notwendiger Absprachen und Erledigungen. Infolgedessen bleiben die getrennten Eheleute weiterhin in Kontakt – selbst wenn sie nicht oder nicht beide im Haus wohnen. Es sollte also gut überlegt werden, ob dieser Weg der richtige ist. Ohne ein gutes Einvernehmen wird die ideelle Teilung dauerhaft kaum umsetzbar sein.

Realteilung von Haus und Grundstück bei Scheidung

4. Vor- und Nachteile der Realteilung

Zweifelsohne bringt die Realteilung gegenüber der ideellen Teilung einen großen Vorteil mit sich: Jeder Ehegatte entscheidet frei darüber, ob er seine Einheit bewohnen, vermieten oder verkaufen will und haftet auch nur für seinen eigenen Grundbesitz. Dennoch bleibt auch bei der Realteilung trotz der räumlichen Trennung eine gewisse Nähe der Grundstücks- oder Hausnachbarn oft unvermeidlich.

Was für die ideelle Teilung gilt, gilt daher in abgemilderter Form und je nach Ausgestaltung letztlich auch für die Realteilung. Ehepartner, die sich im Guten getrennt haben und weiterhin ein einvernehmliches Miteinander haben, können auch nach der Scheidung in demselben Haus wohnen bleiben, z. B. in zwei abgetrennten Eigentumswohnungen. Selbst wenn die Eheleute sich nicht mehr allzu viel zu sagen haben – solange sie sachlich miteinander kommunizieren können, bleibt eine Realteilung von Grundstück oder Immobilie umsetzbar. Auch bei einer Vermietung sollten sich die getrennten Ehegatten aber zumindest noch so gut verstehen, dass sie als Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Hausverwaltung zusammenarbeiten können.

Ist das Verhältnis aber so zerrüttet, dass ein Miteinander nicht mehr möglich ist, sollte von einer Realteilung in jedem Falle Abstand genommen werden. Wer sich im Zuge der Trennung und Scheidung bereits über diverse Angelegenheiten streitet, vom Unterhalt bis zum Hausrat, sollte die gemeinsame Immobilie besser verkaufen. Denkbar ist auch, dass ein Ehegatte nicht verkaufen möchte, den anderen aber auch nicht ausbezahlen kann oder will. Wenn in solchen Fällen keine Einigung gefunden wird, bleibt als letzter Schritt eine Teilungsversteigerung.

5. Welche Aufteilung ist möglich?

Eine Teilung des gemeinsamen Eigentums kann abhängig von der Art der Bebauung auf verschiedene Weise gestaltet werden. Das Grundstück oder die Immobilie muss aber für eine Aufteilung groß genug sein. Ein zu kleines Grundstück oder Haus (z. B. ein Bungalow mit nur einer Ebene) kommt für eine Realteilung nicht in Betracht.

– Teilung eines Grundstücks

Ein Grundstück kann (unabhängig von einer etwaigen Bebauung) geteilt werden, wenn es groß genug ist: Kann das Grundstück in zwei Bereiche von gleicher Größe aufgeteilt werden, erhält jeder Ehegatte seinen Anteil und kann über diesen verfügen.

Beispiel: Ein Grundstück von 800 qm wird in zwei Grundstücke von je 400 qm aufgeteilt.

– Teilung eines Hauses

Bei einem sehr großen Haus kann die Immobilie so aufgeteilt werden, dass jeder Ehepartner ein eigenes Haus erhält. Sofern erforderlich, kann dies ggf. über Umbaumaßnahmen realisiert werden. Doppelhäuser bieten mit zwei Doppelhaushälften eine einfache und praktische Möglichkeit für eine Realteilung.

– Teilung der Etagen

Auch bei einem Mehrfamilien- oder einem großen Einfamilienhaus ist eine Realteilung möglich. Zwar können solche Häuser nicht in zwei separate Häuser aufgeteilt werden, allerdings kann eine Teilung über die Etagen des Hauses erfolgen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Teilung in zwei abgeschlossene Wohneinheiten realisierbar ist. Bei Eigenheimen, die nicht über zwei abgetrennte Bereiche verfügen, kann eine solche Aufteilung häufig auch durch Umbauten erreicht werden. Wichtig ist, dass keine Wohnung nur über eine andere Wohnung begehbar ist, sondern dass beide Einheiten unabhängig voneinander über einen Hausflur zugänglich sind.

Beispiel: Die Ehepartner wollen ihr Einfamilienhaus mit zwei Etagen in zwei Wohnungen aufteilen. Hierzu erfolgen Umbauten, so dass beide Etagen als abgeschlossene Eigentumswohnungen nutzbar sind. Zudem werden der Eingangsbereich und das Treppenhaus so umgebaut, dass beide Wohnungen getrennt voneinander zugänglich sind. So können beide Ehegatten unabhängig voneinander in dem Haus wohnen oder ihre jeweilige Wohnung verkaufen oder vermieten.

6. Voraussetzungen der Realteilung

Neben der Einigung der Eheleute müssen weitere Voraussetzungen für die Realteilung erfüllt sein:

  • Die geplante Realteilung einschließlich notwendiger Umbauten muss nach den Vorgaben des Bebauungsplans und den Bauvorschriften zulässig sein.
  • Besteht für das Eigentum eine Finanzierung, muss die kreditgebende Bank mit einer Teilung einverstanden sein.
  • Das Grundstück ist neu zu vermessen. Hierzu beauftragen die Eigentümer einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Die Grundflächenzahl und ggf. Geschossflächenzahl müssen auf die zu trennenden Einheiten übertragen werden; ein Aufteilungsplan kann durch einen Architekten gefertigt werden.

Rechtlich sind für die Realteilung des Weiteren folgende Schritte erforderlich:

  • Nach der Vermessung muss beim zuständigen Kataster- und Vermessungsamt eine neue Flurkarte beantragt werden, in welcher die Grundstückslage und die zulässige Bebauung im Einzelnen festgelegt wird. Aus dem bisherigen Flurstück werden für die neuen Grundstücke ebenso neue Flurstücke gebildet. Diese sogenannte “Zerlegung” ist Voraussetzung für die grundbuchrechtliche Teilung des Grundstücks.
  • Erst wenn die Flurkarte vorliegt, kann notariell eine neue Eintragung ins Grundbuch veranlasst werden. Rechtlich wird die Realteilung durch eine notarielle Teilungserklärung umgesetzt.

7. Ist auch die Realteilung einer Eigentumswohnung möglich?

Für die Realteilung einer Eigentumswohnung bestehen zwar keine rechtlichen Einschränkungen, wohl aber häufig praktische Hindernisse. Anders als eine größere Immobilie oder ein Grundstück lässt sich eine Eigentumswohnung grundsätzlich nicht teilen. Eine Ausnahme ist denkbar bei einer sehr großen Eigentumswohnung, die sich in zwei abgeschlossene Wohneinheiten teilen lässt.

In der Praxis kommen für eine gemeinsame Eigentumswohnung daher meist folgende Vorgehensweisen in Betracht:

  1. Ein Ehegatte überträgt sein hälftiges Eigentum an der Wohnung an den anderen, sodass der andere alleiniger Eigentümer ist.
  2. Ein Ehegatte kauft den Eigentumsanteil des anderen, sodass er alleiniger Eigentümer ist.
  3. Die Ehegatten verkaufen die Eigentumswohnung gemeinsam an einen Dritten, sodass keiner der beiden Alleineigentümer wird.

Allerdings kann auch in diesem Stadium noch Streit darüber entstehen, was mit der Eigentumswohnung geschehen soll. Möchte plötzlich nur noch einer die Eigentümergemeinschaft auflösen, kann er dies nur mithilfe einer Teilungsversteigerung rechtlich durchsetzen.

8. Letzter Ausweg: Teilungsversteigerung

Wenn die Eheleute sich nicht einigen können oder das gemeinsame Eigentum nicht teilbar ist, bleibt als letzter Weg nur noch die Teilungsversteigerung.

Durch die Teilungsversteigerung wird die Eigentümergemeinschaft aufgehoben und die Immobilie versteigert. Die Teilungsversteigerung wird auf Antrag eines Miteigentümers an das Amtsgericht eingeleitet. Das Grundstück wird dann durch das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.

Bei einer Teilungsversteigerung bleibt der Erlös meist hinter dem Verkaufsbetrag zurück, der mit einem freihändigen Verkauf erreicht werden könnte.

Sodann wird ein Teilungsplan vom Gericht aufgestellt. In diesem wird der Verkaufserlös der Teilungsversteigerung, abzüglich entstandener Gerichts- und Sachverständigenkosten, aufgeteilt. Dies geschieht nach Maßgabe der getrennten Eheleute. Wenn diese sich auch hierbei nicht einigen können, wird das Geld bei Gericht hinterlegt, so dass auch über die Aufteilung gerichtlich entschieden werden muss.

Die Teilungsversteigerung ist ein komplexes Verfahren, welches zusätzliche Kosten nach sich zieht. Daher ist dieser Weg die wirtschaftlich schlechteste Lösung und sollte immer nur dann gewählt werden, wenn eine Einigung der Eheleute partout nicht möglich ist.

9. Fazit

  • Durch die Realteilung kann gemeinsames Eigentum an Grundstücken und Immobilien so geteilt werden, dass jeder Ehegatte Alleineigentümer einer abgeschlossenen Einheit wird.
  • Über die neue eigene Einheit kann jeder Ehegatte frei verfügen und diese selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen.
  • Zu unterscheiden ist die ideelle Teilung, bei der die Eheleute eine Eigentümergemeinschaft bilden und beiden das Grundstück als Miteigentümer gemeinsam gehört.
  • Voraussetzung für eine Realteilung ist, dass die Immobilie nach den Vorgaben des Bebauungsplans und den Bauvorschriften für eine reale Teilung geeignet ist.
  • Ist eine Realteilung nicht realisierbar und kann auch keine sonstige einvernehmliche Einigung über den Verbleib des Eigentums gefunden werden, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung.