Teilungsversteigerung bei Scheidung: Ablauf – Kosten – Tricks

1. Was versteht man unter einer Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung und wird im Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt (§§ 180 ff. ZVG). Dabei geht es in der Regel um Grundstücke bzw. Wohnungs- und Teileigentumsrechte als grundstücksgleiche Rechte. Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das z. B. in einer Immobilie gebundene Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, der je nach Eigentumsanteil an die Eigentümer verteilt werden kann.

Durch eine Teilungsversteigerung lassen sich u. a. Immobilien in folgenden Gemeinschaften auflösen:

• Eheliche Gütergemeinschaft oder Zugewinngemeinschaft
• Erbengemeinschaft
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Im folgenden Beitrag geht es nur um die Teilungsversteigerung bei einer Scheidung.

2. Wann kommt eine Teilungsversteigerung bei Scheidung in Betracht?

Bei einer Scheidung müssen viele Punkte geklärt werden:

• Bei wem leben die Kinder?
• Muss dem Ex-Partner Unterhalt gezahlt werden?
• Wer darf den Hund behalten?
• Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Bei einer Immobilie muss geklärt werden, ob einer der Eheleute darin wohnen bleiben soll, wie der andere Partner auszuzahlen ist oder ob und zu welchen Konditionen das Haus verkauft werden soll. Sind die Ehepartner so zerstritten, dass sie sich auf keinen gemeinsamen Nenner einigen können, bleibt als Ausweg die Teilungsversteigerung.

3. Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Ab Rechtskraft der Scheidung

Nach der Scheidung können beide Ehepartner eine Teilungsversteigerung beantragen, sofern sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Eine Zustimmung des anderen Ehepartners ist nicht erforderlich.

Vor Abschluss des Scheidungsverfahrens

Bei fehlender Zustimmung des Ehepartners kann der Antragsteller die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung beantragen. In diesem Fall prüft das Gericht, ob die Voraussetzungen des § 1365 BGB tatsächlich vorliegen und wägt die Interessen der Eheleute gegeneinander ab, um zu einem fairen Ergebnis zu gelangen.

4. Ablauf einer Teilungsversteigerung

Das Teilungsversteigerungsverfahren besteht aus mehreren Etappen:

Antrag auf Teilungsversteigerung

Eingeleitet wird das Verfahren zur Teilungsversteigerung durch einen Antrag. Dieser kann schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle beim Amtsgericht gestellt werden, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

Der Antrag muss folgende Punkte enthalten:

• Genaue Bezeichnung des zu versteigernden Grundstücks laut Grundbuchauszug.
• Name und Anschrift des anderen Ehepartners.
• Bezeichnung des Gemeinschaftsverhältnisses: In der Regel liegt eine Bruchteilsgemeinschaft (Rechte, die mehreren Personen in Form eines Bruchteils zustehen) vor.
• Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung.
• Beifügung eines aktuellen Grundbuchauszugs (beide Ehepartner müssen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein).

Eine Zustimmung des anderen Ehepartners gemäß § 1365 BGB ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erforderlich (siehe unter 3.). Auch wenn diese nicht vorliegen, sollte dies aus klarstellenden Gründen im Antrag kurz erwähnt werden.

Nach Eingang bei Gericht wird der Antrag von einem Rechtspfleger geprüft. Anschließend beschließt das Gericht die Anordnung der Teilungsversteigerung und stellt diesen Beschluss dem Antragsgegner zur Kenntnisnahme zu.

Vorübergehende Einstellung des Verfahrens

Der gerichtliche Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung enthält in aller Regel auch eine Verfügung, mit welcher der Antragsgegner darüber belehrt wird, dass er einen Einstellungsantrag stellen kann und was im Hinblick auf die Frist zu beachten ist. Ab Zustellung dieser Verfügung hat der Antragsgegner zwei Wochen Zeit, um eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen.

• Gemäß § 180 Abs. 2 ZVG kann der Antragsgegner eine Einstellung für maximal sechs Monate erreichen, wenn dies nach einer Interessenabwägung angemessen erscheint. In dieser Zeit wird das Verfahren zur Teilungsversteigerung nicht weiter betrieben. Als mögliche Gründe können dabei angeführt werden, dass zwischen den Beteiligten ernsthafte und erfolgversprechende Vergleichsverhandlungen geführt werden oder dass eine Wertsteigerung wegen baldiger Ausweisung als Bauland zu erwarten ist. Der Antrag kann einmal für maximal weitere sechs Monate verlängert werden und hat nur dann Erfolgsaussichten, wenn sich die angeführten Gründe realistisch in maximal einem Jahr ändern können.
• Bei gemeinsamen Kindern besteht eine weitere Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Abs. 3 ZVG, wenn der Antragsgegner darlegen kann, dass die Teilungsversteigerung zu einer ernsthaften Gefährdung des Kindeswohls führt. Dies kann der Fall sein, wenn bei kinderreichen Familien gravierende Probleme bestehen, eine Ersatzwohnung zu beschaffen, oder wenn Kinder psychische Probleme haben. Im Gegensatz zum Antrag nach § 180 Abs. 2 ZVG ist mit dieser Begründung eine mehrfache Wiederholung der Einstellung zulässig.

Ermittlung des Verkehrswerts durch Sachverständigengutachten

Sofern kein aktuelles Privatgutachten vorliegt, das den Anforderungen des Gerichts genügt und auf das sich beide Beteiligte einigen können, beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswerts und beschließt auf dieser Basis dessen Höhe.

Falls die Beteiligten mit dem ermittelten Verkehrswert nicht einverstanden sind, können sie eine sofortige Beschwerde gemäß § 74a Abs. 5 S. 3 ZVG i.V.m. § 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO einlegen.

Festlegung des Mindestgebots

Anschließend legt das Gericht das sog. „geringste Gebot“ fest. Dabei handelt es sich um eine Mindestgrenze. Gebote, die diesen Wert nicht erreichen, werden vom Gericht nicht akzeptiert.

Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus der Summe vorrangiger Rechte und Belastungen (z. B. Grundschulden oder Hypotheken, die trotz der Teilungsversteigerung weiter bestehen bleiben) und dem an das Gericht zu zahlenden Mindestbargebot (i.d.R. Verfahrenskosten, Zinsen, öffentliche Lasten wie z. B. Grundsteuern). Es ist also nicht an den festgesetzten Verkehrswert gekoppelt.

Bei vollständig abbezahlten Immobilien ist das geringste Gebot sehr niedrig, weil es nur noch Verfahrenskosten und Zinsen berücksichtigt. Ein hohes Mindestgebot hingegen deutet auf eine hohe Belastung des Grundstücks hin.

Bekanntgabe des Versteigerungstermins

Anschließend bestimmt das Gericht einen Termin für die Teilungsversteigerung und gibt diesen über Zeitungsannoncen oder Internetanzeigen bekannt. Der Grundbucheintrag des zu versteigernden Grundstücks wird mit einem Versteigerungsvermerk versehen.

Versteigerungstermin

Im Versteigerungstermin können Interessenten während der sogenannten Bietstunde Gebote abgeben. Anschließend erhält nach Anhörung aller Beteiligten der Meistbietende den Zuschlag, sofern das geringste Gebot erreicht wurde. In aller Regel muss das Gebot auch die sog. 5/10-Grenze – also die Hälfte des Verkehrswerts – erreichen, um einen Zuschlag zu erhalten. Damit soll eine Verschleuderung der Immobilie verhindert werden. Die ebenfalls bestehende 7/10-Grenze kommt bei der Teilungsversteigerung praktisch kaum vor.

Kann das geringste Gebot nicht erreicht werden, wird ein neuer Termin angesetzt, bei dem die 5/10-Grenze wegfällt. Sollte auch bei diesem zweiten Termin das Mindestgebot nicht erreicht werden, endet das Verfahren.

Verteilung des Erlöses

Im letzten Schritt des Verfahrens wird der Erlös der Versteigerung nach Abzug aller Kosten an die Verfahrensbeteiligten verteilt. Dieser Überschuss steht den Ehepartnern trotz ihrer abgrenzbaren Miteigentumsanteile nur gemeinschaftlich zu. Geben die Ehepartner also übereinstimmende Erklärungen im Hinblick auf die Verteilung an, erfolgt die Auszahlung.

Wenn die Eheleute allerdings zerstritten sind und keine Erklärungen abgeben, wird der gesamte Überschuss beim Gericht hinterlegt. In diesem Fall muss ein Ehepartner, der eine Auszahlung entsprechend seines Eigentumsanteils erreichen möchte, den anderen Ehepartner auf Abgabe einer entsprechenden Erklärung gegenüber der Hinterlegungsstelle verklagen.

5. Kann die Teilungsversteigerung verhindert oder verzögert werden?

Wenn eine Teilungsversteigerung beantragt wurde, bestehen für den Antragsgegner keine Mittel, das Verfahren dauerhaft zu stoppen. Aus der Ehe allein ergibt sich für die Ehepartner auch kein Vorkaufsrecht.

Der Antragsgegner kann das Verfahren aber erheblich in die Länge ziehen und damit Zeit gewinnen, um einen Kredit zu organisieren oder um eine Einigung mit dem Ex-Partner zu erzielen. Dafür bieten sich die bereits im vorigen Abschnitt zum Ablauf der Teilungsversteigerung erwähnten Möglichkeiten zur Einstellung des Verfahrens oder zur Überprüfung des Verkehrswerts an.

Für Härtefälle – wenn eine Verschleuderung der Immobilie droht oder bei Suizidgefahr – kommt darüber hinaus ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO in Betracht.

6. Typische Tricks bei einer Teilungsversteigerung

Wenn einer der Beteiligten die Immobilie selbst erwerben möchte, wird er alles daransetzen, die Immobilie bei Interessenten in schlechtem Licht erscheinen zu lassen. Er kann dem Gutachter den Zutritt verweigern, so dass dieser aufgrund von Sicherheitsabschlägen einen niedrigeren Verkehrswert festsetzt. Für andere Bieter gibt es dann keine aktuellen Fotos. Mögliche Schäden an der Immobilie können dramatisiert oder erfunden werden, um den Gutachter zu beeinflussen und potentielle Bieter abzuschrecken.

Wer einen möglichst guten Preis herausholen möchte, bedient sich womöglich Scheinbietern, um den Preis in die Höhe zu treiben. Insoweit besteht kein Risiko, wenn der Antragsteller das Verfahren alleine betreibt und bis zur Zuschlagserteilung einstellen lassen kann.

Eine Teilungsversteigerung kann vom Antragsteller auch ganz bewusst als Druckmittel eingesetzt werden, um die Blockadehaltung des anderen Ehegatten aufzubrechen und eine alternative Lösung zu suchen.

7. Dürfen die beteiligten Eheleute bei einer Teilungsversteigerung mitbieten?

Beide Ehepartner können auch selbst mitbieten. Dabei müssen sie in der Regel über Liquidität für den gesamten Betrag verfügen. Der eigene Anteil kann erst bei der Erlösverteilung zurückgeführt werden.

8. Welche Kosten entstehen bei einer Teilungsversteigerung?

Bei einer Teilungsversteigerung entstehen erhebliche Kosten, die sich aus den Gerichtskosten und den Anwaltsgebühren zusammensetzen.

Gerichtskosten

Der Antragsteller muss im Hinblick auf die Gerichtskosten daran denken, dass er einen Vorschuss leisten muss. Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Gerichtskosten vom Versteigerungserlös abgezogen, müssen also von beiden Parteien entsprechend ihres Eigentumsanteils getragen werden. Bei Nichterteilung des Zuschlags oder bei Antragsrücknahme sind die bis dahin angefallenen Kosten allein vom Antragsteller zu zahlen.

Folgende Kosten können entstehen:

Antragsgebühr

Für die Beantragung der Teilungsversteigerung fällt eine Gebühr von 110,00 Euro an, die vom Antragsteller zu entrichten ist. Sollte der Antragsgegner dem Verfahren später beitreten, muss auch er die Antragsgebühr zahlen.

Verfahrenskosten

Für das Verfahren der Teilungsversteigerung bis zum Versteigerungstermin, die Durchführung des Versteigerungstermins und das anschließende Verfahren zur Verteilung des Erlöses fällt jeweils eine Gebühr von i.d.R. 0,5 an. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem festgesetzten Streitwert.

Sonstige Gebühren

Daneben fallen Gebühren für Zustellungen, Bekanntmachungen, Schreibgebühren und sonstige Auslagen (z. B. Miete eines Raums für die Durchführung des Versteigerungstermins) an. Diese Kosten können sich auf bis zu 1.500 Euro belaufen.

Am teuersten ist die Erstellung des Sachverständigengutachtens zur Bestimmung des Verkehrswertes, wofür in der Regel bis zu 5.000 Euro kalkuliert werden müssen.

Anwaltskosten

Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist zwar nicht vorgeschrieben, angesichts der oft hohen Immobilienwerte jedoch dringend anzuraten, um taktische Fehler zu vermeiden.

Rechnet der Anwalt nach gesetzlichen Gebühren ab, können folgende Gebührensätze entstehen:

• Verfahrensgebühr in Höhe von 0,4 für alle Tätigkeiten bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens (außer dem Versteigerungstermin),
• Terminsgebühr in Höhe von 0,4, wenn der Anwalt am Versteigerungstermin teilnimmt
• Verfahrensgebühr in Höhe von 0,4 für die anwaltliche Beratung bei der Verteilung des Versteigerungserlöses

Die Gebührensätze beziehen sich auf den anteiligen Wert an der Immobilie.

Alternativ zu den gesetzlichen Gebühren kann ein Anwalt auch auf Stundenbasis abrechnen.