Immobilie im Zugewinnausgleich: Scheidung – Erbe – Schenkung

1. Was regelt der Zugewinnausgleich?

Ohne notariellen Ehevertrag leben die Eheleute automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Danach gehört den Ehepartnern alles, was sie vor der Ehe besessen haben, weiterhin allein. Auch das während der Ehe jeweils erworbene Vermögen wird von den Ehepartnern getrennt verwaltet. Im Zeitpunkt der Auflösung der Ehe wird  jedoch nach Antrag ein Zugewinnausgleich vorgenommen.

Der Zugewinnausgleich regelt den Ausgleich des Vermögenszuwachses während der Ehezeit. Dazu wird bei Scheidung das Anfangs- und das Endvermögen der Ehepartner gegenübergestellt. Die Differenz ist der sogenannte Zugewinn. Ist der ermittelte Vermögenszuwachs beider Eheleute identisch, muss kein Ausgleich vorgenommen werden. Ergibt sich bei einem Partner ein höherer Vermögenszuwachs, zahlt dieser einen Zugewinnausgleich an den anderen Partner, so dass beide Ehepartner auf einen gleich hohen Vermögenszuwachs kommen. Der Ausgleich kann nur mit einer Geldsumme erfolgen.

Wollen die Ehegatten grundsätzlich im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, aber einzelne Vermögenspositionen (z.B. Immobilien oder Unternehmen) aus einem möglichen Zugewinn bei Scheidung ausschließen, können sie eine modifizierte Zugewinngemeinschaft bestimmen. Dazu ist ein Ehevertrag erforderlich.

2. Wem gehört das Haus bei einer Scheidung mit Zugewinnausgleich?

Wurde eine Immobilie während der Ehe gemeinsam erworben und stehen beide Ehegatten im Grundbuch, gehört das Haus beiden gemeinsam. Wie man mit dem gemeinsamen Haus bei Scheidung umgeht, hängt immer von den Ehepartnern und ihrer speziellen Situation ab.

Folgende Lösungen sind in der Praxis denkbar:

• Gemeinsamer Verkauf des Hauses und Teilung des Erlöses
• Auszahlung des anderen Gatten (einschließlich Übertragung des Eigentumsanteils)
• Umbau des Hauses in zwei getrennte Einheiten
• Vermietung des Hauses und Teilung der Mieteinnahmen
• Übertragung auf das gemeinsame Kind
• Teilungsversteigerung

Ist nur einer der Ehepartner eingetragen, gehört diesem das Haus als Alleineigentum. Das können Immobilien sein, die einem Ehepartner bereits vor der Ehe gehörten oder die während der Ehe allein gekauft oder an nur einen der Ehepartner vererbt verschenkt wurden.

Der Zugewinnausgleich bei einer Scheidung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen am Haus. Allerdings werden der Wert des Hauses bzw. dessen Wertsteigerungen (dazu vertiefend unter Abschnitt 3) unter Umständen beim Zugewinnausgleich berücksichtigt.

3. Wie erfolgt der Zugewinnausgleich bei Immobilien?

Gehört das Haus beiden Eheleuten gemeinsam, wird der Wert der Immobilie geteilt und jedem Partner hälftig als Zugewinn zugeordnet.

Wenn eine Immobilie von einem Ehegatten während der Ehe allein erworben wurde, ist der volle Wert der Immobilie (abzüglich etwaiger Darlehen) beim Zugewinnausgleich zu berücksichtigen.

Anders sieht es aus, wenn ein Ehepartner die Immobilie bereits in die Ehe mitgebracht hat und als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

In diesem Fall unterliegen nur die Wertsteigerungen während der Ehe dem Zugewinn. Wertsteigerungen kommen in folgenden Situationen in Betracht:

• Ausbau und Modernisierung der Immobilie
• Wertsteigerung der Lage
• Sonstige Änderungen der Marktlage

Berücksichtigt werden nur echte Wertsteigerungen. Ein rein inflationsbedingter Mehrwert stellt nur scheinbar einen Zugewinn dar und wird daher nicht erfasst.

Umgekehrt reduziert ein Wertverfall den Zugewinn. Dies ist insbesondere bei in die Jahre gekommenen und stark renovierungsbedürftigen Häusern der Fall.

4. Gilt der Zugewinnausgleich auch bei geerbten oder geschenkten Häusern?

Erbt ein Partner ein Haus während der Ehe oder erhält es als vorweggenommenes Erbe durch eine Schenkung, handelt es sich um einen sogenannten privilegierten Erwerb. Dieser wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet. Nur Wertsteigerungen während der Ehezeit fließen in den Zugewinn mit ein.

5. Was passiert beim Zugewinnausgleich mit den Darlehensschulden?

Immobilienkredite werden beim Zugewinnausgleich wie andere Schulden sowohl beim Anfangs- als auch beim Endvermögen berücksichtigt.

Zugewinnausgleich bei einer gemeinsamen Immobilie

Erwerben beide Ehegatten gemeinsam während der Ehe ein Haus, wird bei der Scheidung der Wert der Immobilie ermittelt, die noch offenen Kreditschulden abgezogen und der übrige Betrag beiden Ehegatten hälftig als Zugewinn zugerechnet.

In dieser Situation bleiben die Eheleute weiterhin gemeinsam Eigentümer des Hauses. Sie können sich jedoch darauf einigen, dass einer der Ehepartner das gemeinsame Haus künftig allein übernimmt.

Verweigert die Bank die Umschuldung auf den Alleineigentümer, z. B. weil sie diesen nicht für ausreichend zahlungskräftig hält, kann zwischen den Ehepartnern im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung vereinbart werden, dass der Alleineigentümer die Kreditraten allein abbezahlt. Oder der Nichteigentümer beteiligt sich weiterhin an den Darlehensraten, bekommt seinen Anteil aber z. B. im Wege des Trennungsunterhalts zurück.

Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum

Bei Immobilien, die einem Ehegatten allein gehören, trägt dieser in der Regel auch die Darlehensverbindlichkeiten allein. Die Schulden mindern also den Zugewinn des Ehegatten entsprechend.

6. Verjährung des Zugewinnausgleichs

Wenn man bei einem Scheidungsverfahren einen Zugewinnausgleich gegenüber dem Ehepartner geltend machen will, sollte man dies zeitnah angehen, um keine Verjährung zu riskieren.

Der Anspruch auf Zugewinnausgleich verjährt gemäß § 195 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch auf Zugewinnausgleich entstanden ist. Das ist der Fall, wenn die Scheidung rechtskräftig, also nicht mehr anfechtbar ist und damit der Güterstand der Zugewinngemeinschaft endet.

Darüber hinaus muss der Anspruchsteller Kenntnis von den Umständen erlangt haben, die seinen Anspruch begründen. Er muss also wissen, dass er geschieden ist und der Zugewinn niedriger ausfällt als beim Ehegatten. Auch grob fahrlässige Unkenntnis setzt die Verjährungsfrist in Gang. Grob fahrlässige Unkenntnis ist anzunehmen, wenn die Unkenntnis auf besonders hoher Sorgfaltswidrigkeit beruht.

Ohne Kenntnis beginnt die dreijährige Verjährungsfrist nicht zu laufen, verjährt dann aber spätestens zehn Jahre nach seiner Entstehung (§ 199 Abs. IV BGB).

7. Kann eine Immobilie während der Scheidung verkauft werden?

Eine gemeinsame Immobilie kann – sofern beide Ehepartner einverstanden sind – jederzeit verkauft werden. Nach Tilgung der Verbindlichkeiten steht jedem Ehepartner die Hälfte des Verkaufserlöses zu.

Vorsicht Steuerfallen: Soll die gemeinsame Immobilie an einen der Ehepartner allein übertragen werden, sollte der Verkauf im Idealfall vor der rechtskräftigen Scheidung abgeschlossen werden oder zumindest zeitnah danach. Andernfalls muss der bleibende Ehegatte erneut Grunderwerbssteuer zahlen, denn nur eine Übertragung unter Eheleuten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung ist steuerfrei, § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Es kann jedoch auch sinnvoll sein, die Übertragung des Hauses hinauszuzögern, um Spekulationssteuer zu vermeiden. Die Spekulationssteuer entfällt erst dann, wenn den Eheleuten das Haus länger als zehn Jahre gehört hat und die letzten drei Jahre für den Eigenverbrauch genutzt wurde. Die konkrete Höhe der Steuer hängt von der Summe des Verkaufserlöses und dem persönlichen Steuersatz ab.

In jedem Fall muss genau gerechnet werden, zu welchem Zeitpunkt am wenigsten Steuern für eine Übertragung der Immobilie gezahlt werden müssen.

Wenn keine Einigkeit über einen Verkauf besteht, kann jeder Ehegatte nach Ende des Trennungsjahres den Verkauf des gemeinsamen Hauses verlangen. Weigert sich der andere Partner, kann die Zustimmung eingeklagt werden.

Auch bei einer Immobilie im Alleineigentum ist bei der Zugewinngemeinschaft für einen Verkauf grundsätzlich die Zustimmung des anderen Ehegatten notwendig, solange die Immobilie den überwiegenden Vermögensbestandteil darstellt und die Verfahren zur Scheidung und zum Zugewinnausgleich noch nicht abgeschlossen sind.