1. Welche Rolle spielt das Haus bei einer Scheidung?
  2. Kredite für die Hausfinanzierung
  3. Möglichkeiten, wie mit dem Haus umgegangen werden kann
  4. Wie ein Ehevertrag die Scheidungskosten minimieren kann
  5. Fazit
  6. Praxistipp

1. Welche Rolle spielt das Haus bei einer Scheidung?

Sofern die Ehegatten nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben, gilt für sie der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet unter anderem, dass es im Fall einer Scheidung zum Zugewinnausgleich kommt, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen wird. Wie der Zugewinnausgleich genau funktioniert, erklären wir hier.

Problematisch ist zum einen, dass der Anspruch, der sich aus dem Zugewinn am Ende ergibt, ein reiner Geldzahlungsanspruch ist. Zudem lassen sich viele Vermögensgegenstände, wie z.B. auch Immobilien, nicht ohne weiteres teilen. Die Ehepartner müssen sich dementsprechend darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll, um sie finanziell untereinander aufzuteilen. Falls eine Einigung nicht möglich ist, entscheidet im Ernstfall das Gericht, was allerdings in der Regel mit wesentlich höheren Kosten verbunden ist als eine außergerichtliche Einigung.

2. Kredite für die Hausfinanzierung

Häufig ist die betreffende Immobilie noch gar nicht abbezahlt, wenn es zur Scheidung kommt. Auch hier stellt sich die Frage, wer für die Bedienung der gemeinsamen Schulden zuständig ist. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt.

Meist sind bei gemeinsamem Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. Und nicht in jedem Fall haftet ein Ehepartner für die Schulden des Anderen. In diesem Fall besteht für die Eheleute gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Das bedeutet, dass jeder der Ehepartner auf den vollen Betrag in Anspruch genommen werden kann. Nach der Zahlung durch einen Ehegatten steht ihm gegen den anderen Ehegatten grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich der Hälfte des Betrags zu.

Bezüglich der Ausgleichspflicht kann aber auch eine abweichende Absprache zwischen den Eheleuten getroffen werden. Allein die Tatsache, dass einer der Ehepartner zum Ausgleich finanziell nicht in der Lage ist, stellt allerdings noch keinen ausreichenden Grund dar, ihn von der Mithaftung freizustellen. (BGH v. 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09)

Die Mithaftung eines Ehepartners kann aber sittenwidrig sein, wenn er finanziell erheblich überfordert wird und dies von vornherein absehbar ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn mittellose Ehefrauen auf das Verlangen der Bank hin den Kreditvertrag mitunterzeichnen soll(t)en.

3. Möglichkeiten, wie mit dem Haus umgegangen werden kann

3.1 Realteilung
Die Realteilung bedeutet, dass das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut wird, sodass nach der Scheidung entweder beide Parteien dort wohnen bleiben oder ihren jeweiligen Teil weiterverkaufen oder vermieten können. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Immobilie sich für einen solchen Umbau anbietet und die Ehepartner sich darüber hinaus überhaupt auch vorstellen können, weiterhin in einem Haus zu wohnen. Aus diesem Grund ist die Realteilung in der Praxis ein eher seltener Fall.

3.2 Haus verkaufen
Häufiger entscheiden sich die Ehepartner dagegen dazu, das gemeinsame Haus zu verkaufen, um den Erlös untereinander aufzuteilen. Der Verkaufserlös wird dann, je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus, auf die Ehepartner aufgeteilt. Zuvor müssen noch bestehende Kredite getilgt und eine meistens anfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden.

Wichtig: Wer das gemeinsame Haus verkaufen möchte, der muss mit dem Hausverkauf nicht unbedingt abwarten, bis die Scheidung eingereicht wurde. Unter Umständen kann ein Verkauf schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein, wenn absehbar ist, dass die Scheidung durchgeführt werden wird. Ein Hausverkauf unter Zeitdruck bedeutet nämlich nicht selten, dass der Kaufpreis am Ende geringer ausfällt. Außerdem werden für den bei einer Scheidung meist anstehenden Zugewinnausgleich liquide Mittel benötigt, die durch einen Hausverkauf schon während des Trennungsjahres erlangt werden können.

Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder der Ehepartner dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, auf die Erteilung der Zustimmung zu klagen.

3.3 Auszahlung des anderen Ehepartners
Möchte dagegen einer der Ehepartner in dem Haus wohnen bleiben, besteht auch die Möglichkeit, dass er die Immobilie übernimmt und den anderen für seinen Eigentumsanteil ausbezahlt. Die Bank muss bei diesem Vorgang allerdings unbedingt beteiligt werden, da sie den Ehepartner, der sein Miteigentum abgibt, aus seiner Mithaftung entlassen muss. Dazu ist sie jedoch keinesfalls verpflichtet.

3.4 Teilungsversteigerung
Falls keine Einigung zustande kommt, besteht die Möglichkeit, auf Antrag beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung durchführen zu lassen. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Das Haus wird dann durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös bleibt jedoch oft hinter dem aus einem freihändigen Verkauf zurück.

Gegen einen solchen Antrag können innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erhoben werden. So kann zum Beispiel geltend gemacht werden, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich nachteilig ändern würden. Sofern die geltend gemachten Einwände vom Gericht als zulässig erachtet werden, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden. Dem durch eine Teilungsversteigerung erzielten Verkaufserlös werden zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten entnommen.

Anschließend wird vom Gericht ein Teilungsplan aufgestellt, nach dem der Erlös so aufgeteilt wird, wie die Ehepartner es bestimmen. Scheitert auch hier eine einvernehmliche Lösung, wird der Betrag bei Gericht hinterlegt und die geschiedenen Eheleute müssen die Aufteilung des Betrages gerichtlich festlegen lassen. Wirtschaftlich betrachtet stellt die Teilungsversteigerung allerdings die schlechteste Lösung dar. Deshalb sollte sie letztlich nur in Erwägung gezogen werden, wenn eine einvernehmliche Lösung tatsächlich auf keinem anderen Weg erzielt werden kann.

3.5 Übertragung auf gemeinsame Kinder
Sofern Kinder aus der Ehe hervorgegangen sind, kann die Immobilie grundsätzlich auch auf diese übertragen werden. Diese Lösung bietet sich insbesondere an, wenn das Haus einen besonderen persönlichen Wert für die Ehepartner hat und diese möchten, dass es deshalb in der Familie bleibt. Ist das Kind noch minderjährig, bedarf die Übertragung auf das Kind zusätzlich einer Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Beachtet werden sollte allerdings: Was oftmals gut gemeint ist, kann leicht zu einer erheblichen zukünftigen Belastung für das Kind führen. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Auch trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, wie z.B. die Sicherungspflichten.

Es ist auch möglich, dass nur einer der Ehepartner seinen Eigentumsanteil dem Kind schenken will. Auch in diesem Fall ist – neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts – die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Eine Schenkung kann somit grundsätzlich nur bei Einigkeit beider Elternteile erfolgen.

3.6 Zustimmung des Ehegatten bei noch nicht beendeter Zugewinngemeinschaft 
Zu beachten ist, dass ein Ehegatte bei bestehender Zugewinngemeinschaft nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten seinen Eigentumsanteil veräußern oder verschenken darf, sofern dieser den wesentlichen Teil seines Vermögens darstellt. Etwas anderes gilt hier nur, wenn sich der Schenkende den Nießbrauch oder das Wohnrecht auf Lebenszeit vorbehält und in das Grundbuch eintragen lässt. Da ihm in diesem Fall das Nutzungsrecht verbleibt, verfügt der Schenkende nämlich nicht über einen wesentlichen Teil des Vermögens, sodass die Zustimmungspflicht des anderen Ehegatten (§ 1365 BGB) nicht eingreift (BGH v. 16.01.2013 – Az. XII ZR 141/10).

4. Wie ein Ehevertrag die Kosten minimieren kann

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann nicht nur bei der Anschaffung eine teure Angelegenheit sein. Auch eine Scheidung kann durch solch große Vermögenspositionen wie Immobilien kostspielig werden, wenn etwa bei einer Teilungsversteigerung Verfahrenskosten für das Gericht und Vorfälligkeitsgebühren für den Kredit anfallen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, schon im Voraus Regelungen für den Fall einer Scheidung in einem Ehevertrag zu treffen. Eine solche Regelung ist auch noch nach Eheschließung durch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung möglich.

5. Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen:

  • Problematisch bei einem Hausverkauf bei Scheidung ist zunächst der Umstand, dass sich ein Haus nicht wie ein Geldanspruch einfach teilen bzw. ausbezahlen lässt.
  • Für zur Finanzierung aufgenommene Kredite haftet der Ehepartner, der die Haftung übernommen hat. Eine Ehegattenhaftung beider Ehepartner besteht nur dann, wenn hierfür eine explizite Vereinbarung besteht.
  • Es bestehen verschiedene Möglichkeiten, wie mit dem Haus umgegangen werden kann. Neben einem Hausverkauf ist dies etwa eine Realteilung, die Ausbezahlung eines Ehepartners oder die Übertragung auf gemeinsame Kinder.
  • Ehevertrag und Scheidenfolgevereinbarungen helfen, die im Falle einer Scheidung entstehenden Kosten zu minimieren. Dies gilt auch für einen Hauskauf.

6. Praxistipp

Der Hauskauf ist ein Beispiel dafür, dass gute Gründe dafür sprechen, die Folgen einer etwaigen Scheidung schon möglichst früh – also am besten schon beim Eheschluss – zu regeln. Viele Ehepartner sehen derartige Regelungen allerdings als „unromatisch“ an und wollen sich bei Eheschließung nicht schon mit den Folgen einer Scheidung beschäftigen. Doch gerade beim Hauskauf kann es fatal sein, die Möglichkeit einer Scheidung komplett zu ignorieren.